Le "Belgrade Waterfront", un projet qui divise et révolte - entretien avec l’architecte Ljubica Slavkovic

Samedi 25 juin, près de 25 000 personnes ont (une fois de plus) battu le pavé pour exiger le départ du maire de Belgrade, Siniša Mali, ainsi que les autres responsables des destructions nocturnes d'avril dernier.

C'est la quatrième fois en moins de deux mois que Belgrade voit ses rues s'emplir de milliers de personnes révoltées contre le grandiloquent projet qu'est le Belgrade Waterfront et les démolitions sauvages survenues en avril. Synonyme de corruption et de mégalomanie pour certains, ce projet immobilier a eu don d'exaspérer une population belgradoise pour qui ce Dubaï des Balkans ne semble clairement pas destiné, mais dont l'orgueil lui pèsera sur les épaules pour les décennies à venir.

 

Analyse de Ljubica Slavković, architecte et rédacteur au Centre de décontamination culturelle de Belgrade ainsi que membre de l'association citoyenne Ne da(vi)mo Beograd.

Quel est votre lien avec le Belgrade Waterfront ?

Je suis architecte mais je fais également partie de l’association des journalistes indépendants de Serbie (NUNSS). Je travaille donc comme architecte mais j'écris aussi à propos de la culture, de l'architecture et évidemment à propos du Belgrade Waterfront. Je fais aussi partie du « Ne damo Beograd », l'association citoyenne qui a été créée au moment où le Begrade Waterfront a fait ses premiers pas, que les responsables de la Ville ont commencé à changer les plans urbains de Belgrade et quand il nous est apparu évident que les « moyens démocratiques et légaux » pour s’y opposer ne suffiraient pas.

« Ne damo Beograd » est un groupe de citoyens qui, à ses débuts, était principalement composé d'architectes, mais qui aujourd'hui s'est diversifié et réunit des personnes qui veulent tout simplement faire quelque chose à propos de ce projet et faire bouger les choses. Nous avons commencé nos mobilisations il y a de ça deux ans, motivés par le fait que ce projet est totalement opaque et a été négocié à huis-clos sans que le public ne soit informé de quoi que ce soit. Nous nous sommes alors parés de la mission d'obtenir des informations afin de découvrir ce qu'il se passait réellement et de les exposer aux yeux de tous. En faisant cela, notre objectif était de sensibiliser les gens et les pousser à agir et réagir. Nous avons utilisé tous les moyens : la voie juridique (en établissant un rapport, essayer de les poursuivre en justice, intervenir lors d'audiences publiques...). Sans véritable succès... On a alors décidé d'éditer notre propre journal et d’organiser des manifestations...

... avec votre fameux canard jaune... ?

Oui exactement. Tout a commencé lors d'audiences publiques consacrées à la révision de l'un des plans du projet. Afin de montrer notre désaccord et de les empêcher de poursuivre avec ce plan, nous avons apporté en masse des gilets de sauvetages, des petits canards jaunes, des ballons plages... qu'on leur a lancé dessus afin de les tourner en ridicule. Cependant, cela ne les pas empêché de présenter cette audience publique comme un succès. C'est à ce moment que nous avons commencé à utiliser le canard jaune et ce genre de matériel visuel. On l'a fait de plus en plus grand afin d'attirer l'attention. Et outre le côté ridicule, le canard est également un symbole pour la fraude, il y a donc cette idée : « on sait qu'il y a un canard, on sait qu'il y a une fraude et c'est ici, et elle est grande et jaune, ce que tout le monde peut voir ».

Quels sont vos principaux griefs contre ce projet ? En tant qu'architecte mais également en tant qu'habitante de Belgrade ?

C'est très compliqué d'en parler en tant qu'architecte. Premièrement, ce que l'on sait à propos du projet est assez vague. C'est ce fameux masterplan et lorsque vous leur demandez ils vous répondent : « non, non ce n'est qu'une ébauche, ça ne sera pas comme ça ». Ils présentent donc dans un premier temps ces énormes maquettes – qui ont été depuis le début leur meilleur argument de vente – mais qu'ils désavouent par la suite en assurant que ces dernières ne sont en fin compte que des croquis et que le projet sera totalement différent. Donc d’un point de vue purement architectural, on ne connaît pas grand-chose, si ce n'est que cela sera un copier-coller de Dubaï. Cependant, je n'ai aucune difficulté à m'imaginer que cela sera un désastre de tous les autres points de vue.

Le plus risible c'est que leur première maquette représentait une ville totalement plate... alors que Belgrade repose sur sept collines. On ne peut pas faire plus étranger et hors contexte que cela. Et deuxièmement, l’architecture ne se limite pas à la forme des buildings, l'environnement est également une composante très importante que, clairement, ce projet néglige complètement.

La mobilité est aussi un gros problème. Il n'y aucune route prévue alors qu’il est prévu que cette zone ait une densité élevée… Il n'y a aussi aucun moyen de créer des parkings en dessous de la ville à cause du niveau de l'eau. Donc il s'agirait de consacrer les premiers étages à des parkings et puis seulement, au-dessus, à des habitations...

Du point de vue écologique, construire autant d'immeubles dans cette zone est problématique. C'est un espace qui a besoin de rester « aéré » afin de permettre à la ville de respirer.

Les inondations sont un autre problème. La zone où ils sont occupés à construire est en réalité la zone qui est censée protéger la ville de l'eau et vous n'êtes pas censés construire dans cette région. Le plan prévoyait que les constructions aient lieu à un endroit plus élevé mais cela n'a pas été respecté et ils ont commencé à construire. Maintenant tout est inondé. J'ai réellement du mal à concevoir comment ils vont se débrouiller pour donner du sens à ce projet et le faire vivre sur le long terme.

Enfin, sur le plan de la méthode globale, c'est également problématique car tout se fait à huis-clos et sans respect de la réglementation. Une lex specialis a été adopté pour ce projet, une « loi au-dessus de loi » afin d'exproprier les terres, ce qui a permis aux promoteurs d'expulser sans vergogne des tas de gens vivant là – et certains installés depuis plus de 50 ans.

Il faut savoir que la situation des gens vivant sur ces terres est particulière. Ce sont principalement des familles dont les membres travaillaient pour les sociétés de chemins de fer ou d'autres compagnies ayant reçu le terrain de ces compagnies ferroviaires pour construire leurs maisons.

Et du fait de certains aspects juridiques, la plupart de ces compagnies n'ont même pas eu l'opportunité de légaliser ces maisons ce qui a facilité l'expulsion de certaines de ces familles faisant d'eux des « illégaux ».

Comment cela s'est-il passé ? Savez-vous combien de ménages ont-été chassés ?

Dans les premiers mois de 2015, plus de 88 familles ont été expulsées. Une trentaine d'entre elles ont été relogées et la majeure partie ont eu droit à une habitation pour les cinq prochaines années, mais une fois ces cinq années écoulées, elles seront jetées à la rue sans autre solution de logement...

Tout n'a pas été totalement illégal bien sûr, mais un problème qui me paraît central dans le nouveau projet tient au fait que les logements qu'ils proposent sont des logements élitistes. Beaucoup de bureaux, d’hôtels et d’appartements de luxe... Le prix moyen des appartements proposés selon les plans tourne autour des 400 000€ alors que le salaire moyen oscille entre 300 et 400 €... Dans ce genre de situation vous vous retrouvez face à une ville pleine de bâtiments vides et des personnes n'ayant nulle part où vivre.

Ce projet a été présenté lors des élections [2014 ndlr] comme un « outil » qui permettra à la Serbie de surmonter la crise économique. Au début tout semblait être planifié. Le gouvernement avait trouvé l'investisseur [la société Eagle Hills basée à Abu Dhabi ndlr] qui était censée donner près de 3,5 milliards de dollars. Les travaux de ce projet gigantesque de près de 2 millions de m² ont commencé immédiatement et devaient se terminer au maximum dans une période de huit ans. Cependant, ce qu'il faut garder à l'esprit, c'est que ce terrain ne dispose pas des infrastructures nécessaires et que cela a été fait à nos frais. Quelques mois après le début des travaux, ils ont présenté une partie du contrat signé et ces 3,5 milliards de dollars de départ se sont transformés en 150 millions. Et le délai de huit ans s'est étendu à trente ans... Il faut noter que c'est d'ailleurs parce que la somme était si considérable que le projet a été jugé comme ayant un intérêt national et qu'on leur a permis de prendre « la voie rapide », sans offre publique, sans compétition et d’avoir autant de liberté sur les plans urbains de la ville.

De plus, lorsque vous faites le calcul, il est choquant de voir que l'investisseur dispose d'un terrain situé en plein cœur de la ville, tout à fait équipé et nettoyé, et reçoit 68% du profit et nous seulement 32%. Et nous payons la majeure partie... Donc même du point de vue économique cela n'a pas de sens, ce n'est pas la Serbie qui va en profiter. Et si le projet avait été soumis à une compétition sur le marché nous aurions très certainement hérité d'un meilleur deal.

Savez-vous combien la ville a déjà déboursé pour ce projet ?

Je ne connais pas les chiffres par cœur mais ils tournent autour de deux millions, voire plus. Un des projets coûte un demi-million ou plus. Mais rien que le fait d'équiper et de préparer le terrain pour la construction, cela représente une somme très importante.

Et savez-vous s'il y a déjà des acheteurs ?

Ils disent qu'il y en a, ce dont je doute. Non que personne ne sera intéressé par ce projet – je suis persuadée que dans le futur il y aura des acheteurs – mais je doute que cela soit déjà le cas dans de telles conditions.

Nous nous sommes penchés sur toute la procédure et le système de vente des appartements et autres biens immobiliers... La première étape pour l'acheteur est de donner mille euros uniquement pour voir le contrat. Mille euros qu'il ne reverra pas, même s'il décide de se rétracter par la suite. Ensuite, si votre souhait est d'acheter l'appartement, vous payez par phases. Donc on se retrouve dans la situation suivante où l'acheteur est en réalité celui qui finance le projet, sans qu'il y ait d'investisseurs... Et on reçoit 32% du profit...

Certains avancent que ce projet n'est qu'une histoire de blanchiment d'argent, d'autres que c'est un conte de fées vendu à la population qui n'aura au final jamais lieu. Qu'est-ce-que vous en pensez ?

Cela se produit, du moins en partie. Et je suis persuadée que des parties du projet vont prendre forme, ce qui au final est peut-être le pire des scénarios. Si vous ne construisez qu'une partie et laissez le reste à l'abandon, cela n'a aucun sens : avoir un centre commercial, une grande tour et deux pâtés de maisons au milieu d'un énorme parking...

Ce que je trouve également très intéressant c'est le restaurant Sava Nova, qui incarne assez bien ce qu'il se passe ici. Car ils ont présenté ce schéma directeur, qui était en soi tout à fait correct bien que restant une fiction totale. Ce plan directeur présentait différentes phases : la première consistait en une tour, deux pâtés de maisons et un centre commercial. Et par la suite, ils ont demandé de construire un endroit promotionnel, un stand, quelque chose de temporaire sur le site. Ils ont obtenu les autorisations en un jour, ce qui est plus qu'incroyable ici en Serbie – c'est généralement 72 jours au minimum. Et au lieu de ce « stand promotionnel », ils ont construit un restaurant de 700m²... Et vous avez cette structure solide qui a les papiers d'un stand éphémère et cela ne pose aucun problème aux autorités. Et ils invitent des gens dans leur restaurant, c'est une sorte de galerie. Ce restaurant est également situé sur cette zone où vous n'êtes normalement pas en mesure de construire puisqu’elle se situe dans la zone inondable. Je pense que cette affaire illustre assez bien comment le projet est entrepris et se déroulera par la suite. Vous dites que vous construisez tel immeuble mais cela sera totalement différent par la suite. Vous ne savez pas qui est le propriétaire de cet endroit, qui l'a construit, qui touche le profit, combien d'argent a été investi... Et le restaurant en question ne dispose d'une autorisation que d'un an mais qui est renouvelée chaque année.

Le Premier ministre serbe Alexandre Vucic a promis 200 000 emplois grâce à ce projet. Est-ce envisageable selon vous ?

Oui, cela faisait partie de son argumentation en présentant le projet : « Nous allons dynamiser le marché de la construction et créer des emplois pour un nombre important de personnes ». Mais nous ne savons toujours pas où ces gens travailleront. Et si cela venait à créer de l'emploi ce sera très certainement des emplois sous-rémunérés, comme serveur ou autre.

Comment appréhendez-vous les prochaines élections ?

Je ne sais pas trop quoi en penser mais par contre je peux vous dire ceci : nous avons appris récemment qu'ils se sont fait passé pour nous. Ils ont mis sur pied une liste électorale qui s'appelle « Le canard – non au Belgrade Waterfront », ceux du SNS, du parti de Vucic. Ils ne font évidemment pas ça pour gagner avec ce parti mais pour que les autres partis obtiennent moins de voix. Sinon je suis persuadée que Vucic gagnera les élections (fin avril, le parti d’Alexandre Vucic a en effet remporté les élections, ndlr).

A écouter sur Gare de l'Est : Élections en Serbie : quelle victoire pour Alexandre Vucic ?

La population de Belgrade ne semble pas réellement soutenir ce projet, qu'en est-il du reste ?

En effet, les habitants de Belgrade ne soutiennent pas vraiment ce projet. En revanche, partout ailleurs en Serbie, je n'en suis pas sûre : qu’en savent-ils réellement ? Juste ce qu'on leur montre : de belles images, maintenant c'est vert, les junkies sont partis... Et les gens y croient...

La question qu'on peut se poser est comment arrive-t-il à faire tout ça ? Ce qui se passe avec Belgrade Waterfront n'est pas quelque chose de nouveau. Cela se produit ici depuis des décennies mais à plus petite échelle. Aujourd'hui c'est le même scénario mais à grande échelle. Et pourquoi cela est-il possible ? Parce que tout le monde avant Vucic en a fait de même. Il peut donc pointer du doigt ses prédécesseurs en disant : « Vous étiez pire que moi... ». Ce que je veux dire, c'est que si ces processus n'étaient pas en application depuis maintenant des décennies, cela n'aurait pas pu se produire si facilement car à l'heure d'aujourd'hui les gens sont tout simplement habitués à ce que des choses de ce genre se passent et ils savent que cela se fait depuis des années et que cela continuera dans le futur. Ils se disent : « Oui, mais au moins il a construit quelque chose de beau, il a remis à neuf ce quartier... ». Ils trouvent des excuses car ils partent du principe que tout le monde fera pareil dans tous les cas et que, au bout du compte, ils se feront voler leur argent par l'un ou par l'autre.

Et tout cela est fait en toute impunité. C'est comme l'exemple de ce restaurant. Et personne ne va réagir. Et ils n'essayent même pas de le cacher. Ils passent à la télé et y affirment que toutes les accusations ne sont qu'un tissu de mensonges et qu'ils ont construit un endroit promotionnel, alors tout le monde se dit « Ah oui oui, c'est vrai ». Enfin, c’est un détail. Le véritable problème ici je pense réside dans le fait que tout se passe à plus grande échelle.

On entend souvent que c'est un quartier culturel mais aussi de très anciens commerces qui sont condamnés à disparaître...

On verra... Vous savez, toute cette zone était dégradée donc je ne sais pas trop si les gens vont réagir face à la démolition de ce quartier. Évidemment, ces quelques cafés et bars vont réagir, mais finalement ils ne sont là que depuis deux ou trois ans...

Propos recueillis par Thomas Kox.